Los promotores quieren 150.000 casas al año y este gráfico dice que no es posible

Viernes, 17 Mayo, 2019
Un estudio prevé que en 2020 se construya solamente la mitad de lo previsto por los promotores debido a la enorme falta de mano de obra.

El mercado necesita producir entre 120.000 y 150.000 viviendas anuales. Desde hace un par de años, y con base en la formación de nuevos hogares, el sector promotor español cifra en esta horquilla el número de viviendas que deberían construirse cada año para tener un mercado residencial sano. Una cifra muy alejada de las 650.000 unidades que llegaron a levantarse en 2007, justo antes de que la burbuja inmobiliaria saltara por los aires y cuando la maquinaria promotora estaba a pleno rendimiento en cuanto a capacidad productiva. Sin embargo, los gráficos y los datos revelan que dicha cifra no se podrá alcanzar, al menos no en los próximos años.

Así lo revela el último Pulsímetro Inmobiliario, elaborado por Cátedra Inmobiliaria con la colaboración de la Universidad de Málaga, cuyas previsiones estiman 70.400 viviendas terminadas a finales de este año y 77.100 a finales del próximo año. Es decir, la mitad de lo previsto por los promotores. "Simplemente, el sector no tiene mano de obra suficiente para construir tantas viviendas", señala José Antonio Pérez, director general de Cátedra Inmobiliaria.

El gráfico inferior no deja lugar a dudas. Las viviendas terminadas nunca han superado la cifra de visados, ni siquiera cuando explotó la burbuja y cuando se podrían haber construido todos esos proyectos que fueron visados. Solamente en los dos últimos años del 'boom', las cifras de ambas variables —visados y viviendas terminadas— fueron prácticamente idénticas, mientras que desde 2014 se han separado ligeramente.

Por su parte, el número de proyectos iniciados sí que se ha mantenido por encima de los visados desde 2007 hasta 2013, ya que fueron muchos los promotores que intentaron sacar adelante sus promociones, aunque no fueron capaces de terminarlas. La mayor parte de todo aquel producto a medio construir fue el que finalmente acabó en manos de la banca.

La situación es, si cabe, mucho más llamativa en la Comunidad de Madrid, uno de los mercados más activos desde el punto de vista inmobiliario. Aunque en diferentes momentos la línea de los proyectos terminados se sitúa por encima de la de los visados, en los dos últimos años ambas se han separado y, según las previsiones de Cátedra Inmobiliaria, al menos se seguirá manteniendo el gap durante los dos o tres próximos años.

Uno de los principales problemas con los que se encuentra el sector promotor para llegar a esas 150.000 viviendas es la enorme falta de mano de obra para construirlas. "No hay mano de obra suficiente para levantar tantas viviendas, aunque no es tanto la falta de personal técnico cualificado —como arquitectos o aparejadores, que son los que emiten los visados— como de mano de obra básica, como peones o albañiles", señala José Antonio Pérez. En su opinión, "en pleno 'boom', el gap entre proyectos visados y proyectos terminados era mucho menor que ahora. Con mayor volumen de trabajo, había mucha más eficiencia a la hora de construir viviendas".

Sin gente para construir tantas viviendas

La destrucción del tejido empresarial en la construcción tras el estallido de la burbuja ha sido enorme y se ha traducido en miles de parados. Si hace una década la cifra de asalariados vinculados a este sector rozaba los dos millones de personas, en 2017 apenas superaba las 800.000 —último dato disponible—. Es decir, han desaparecido casi el 60% de los trabajadores.

En los tres últimos años, sin embargo, el empleo en el sector de la construcción se ha recuperado ligeramente. De hecho, está tirando del empleo. Tal y como avanzó El Confidencial, el ritmo de creación de empleo avanzó en el primer trimestre hasta el 7,2%, casi tres veces más que el conjunto de la economía, que se frenó hasta el 2,6%. De hecho, la construcción es el sector que más rápido crea empleo, por encima del 2,8% de la industria y del 2,4% de los servicios.

En la actualidad, hay casi medio millón de personas trabajando en la construcción, una cifra que no parece suficiente para levantar las viviendas deseadas por los promotores. El problema va más allá, puesto que no solo no hay mano de obra suficiente para construir 150.000 viviendas sino que no es raro que un proyecto se retrase en los plazos de entrega, porque no hay profesionales disponibles para ciertas tareas o porque algunas cuadrillas dejan una obra para ir a otra donde les pagan mejor, con el consiguiente incremento de los costes de construcción, que se han disparado en los últimos años.

Por otro lado, la mayoría de esa mano de obra —en gran medida, población extranjera— se ha marchado del país o se ha reciclado en otros trabajos, y se muestra muy reacia a volver a un sector que les hizo ganar mucho dinero en los años del 'boom', pero que tras el estallido de la crisis les sumió en un pozo muy profundo del que les ha costado años salir.

"El mayor problema es que quien ya trabajó en el sector y ha encontrado otro trabajo no quiere volver, por miedo a una nueva crisis. Los inmigrantes de los que se nutría buena parte de esta mano de obra se marcharon a sus países y no han vuelto, y los jóvenes que están entrando ahora al sector no son suficientes ni tienen la formación adecuada", llevan meses reconociendo las grandes y pequeñas empresas del sector.

El sector promotor se muestra cada vez más preocupado, sin solución a corto plazo. "Estamos ante una crisis estructural. Muchos profesionales se han jubilado, los jóvenes se han ido a otros sectores tras una década en la que se nos ha demonizado y no hay cursos de formación suficientes. Si no incorporamos ahora a los jóvenes, en 10 o 15 años no habrá profesionales. El que sea albañil o fontanero dentro de 10 años será un privilegiado, podrá pedir lo que quiera por su trabajo", señalaba hace unos meses a El Confidencial un empresario de la construcción.

Tampoco hay financiación bancaria

A todo esto, se suma la falta de suelo y de financiación para poner en marcha esas 150.000 viviendas. Desde la Asociación de Promotores de Madrid (Asprima) llevan alertando meses de que, tras la fuerte restructuración del sector bancario, no habrá financiación suficiente para construir todas esas viviendas.

"El problema es que el mercado se encamina hacia 150.000 viviendas anuales, mientras que la financiación bancaria apenas dará para 65.000 viviendas", ha señalado en más de una ocasión su presidente, Juan Antonio Gómez-Pintado. Un hueco que algunos fondos de financiación alternativa están intentando cubrir, como ya se ha visto en varias transacciones.

Asimismo, en contra del sector juega otro factor. Los promotores basan sus cálculos de 150.000 viviendas en una determinada cifra de creación de nuevos hogares. Y la creación de estos sigue estancada en España. Un factor que, unido al retraso en las licencias de obra, ya ha provocado que algunos promotores, como Neinor, hayan tenido que anunciar en dos ocasiones que no alcanzarán sus ambiciosos objetivos de entrega de viviendas.

A todo esto hay que sumar también el estancamiento de los salarios y los problemas de acceso a la vivienda de los más jóvenes, así como la brecha de precios entre la obra nueva y la segunda mano, lo que está provocando que algo más del 80% de las viviendas que se venden en España sean usadas.

Y todo esto en un contexto en el que las estadísticas comienzan a mostrar un cambio de tendencia en el sector residencial español, apuntando hacia una estabilización o una desaceleración del mercado, en función del experto a quien se pregunte.

Todos los gráficos en:
https://www.elconfidencial.com/vivienda/2019-05-16/mercado-inmobiliario-...

Fuente: El Confidencial 17/05/2019

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