La vivienda tropieza con tres de los pecados capitales que desataron la crisis financiera de 2008

Miércoles, 17 Noviembre, 2021
Según el BCE, hay ciertos países con el crédito y precio recalentados. El volumen de hipotecas de poca calidad marca niveles preocupantes. El indicador de riesgo sobre el precio supera a los niveles de 2007.

El BCE hace un ejercicio comparativo del mercado inmobiliario europeo con los años de la última burbuja inmobiliaria de EEUU, que desembocó en la crisis financiera de 2008, por la reciente subida de precios de la vivienda y el incremento del crédito hipotecario. Tres de los cinco indicadores de riesgo ya superan los niveles de 2007. Preocupa la calidad de los préstamos, la capacidad de las familias ante un endurecimiento de las condiciones financieras y ciertos países donde hay un crecimiento desmesurado del crédito.

La burbuja inmobiliaria de EEUU, que se fue cociendo en la primera década del siglo y que terminó con una enorme crisis financiera en 2008, dejó una importante lección, grabada a fuego, para los bancos centrales: buena parte de la estabilidad financiera depende de la salud del mercado de la vivienda. Con la pérdida de memoria del paso del tiempo, parece que la anterior crisis fue cosa de bancos; pero el origen estuvo en el ladrillo. El precio de los inmuebles crecían desbocados de la mano del volumen del crédito.

Para seguir alimentando el fuerte crecimiento de la demanda de compra de vivienda, los bancos bajaron el listón de las exigencias para conceder crédito hipotecario. En estas circunstancias nacieron las hipotecas subprime, préstamos hipotecarios con una elevada probabilidad de impago, crédito tóxico en el balance de los bancos, que estaba dormido hasta que comenzó la ola de impagos. Un auténtico manual de supervivencia para identificar mercados inmobiliarios recalentados, a ojos de la supervisión de los bancos centrales.

Los economistas del BCE Marco Lo Duca, Jan Hannes Lang, Barbara Jarmulska, Marek Rusnák y Emil Bandoni establecen cinco indicadores, tomando la referencia del episodio de EEUU, para evaluar el estado de salud actual del mercado inmobiliario europeo, dentro del informe de estabilidad financiera de la institución. Los expertos tienen en cuenta la presión sobre los precios, la evolución del crédito, la solidez de las finanzas de los hogares, la valoración de riesgos del capital, préstamos y la capacidad de pago de las familias.

Fueron cinco indicadores que rompieron todos los moldes en la anterior crisis y que se han convertido en pecados capitales a evitar para no caer en una nueva burbuja inmobiliaria. Los economistas del BCE señalan que varios se están cumpliendo en el mercado de la zona euro. En primer lugar, "la sobrevaloración de precios ya se encuentra en niveles similares a los observados en el apogeo del ciclo anterior a la crisis financiera en 2007". El BCE analiza el riesgo promedio de la evolución de precios detectando que se mantiene cerca de los niveles anteriores a 2008 y muy por encima de los niveles de 2005.

El trabajo de los expertos resta importancia a este extremo al tener en cuenta el indicador de volumen de crédito, la burbuja inmobiliaria está estrechamente relacionada con una burbuja crediticia. "Las vulnerabilidades derivadas de la evolución de los préstamos hipotecarios se encuentran actualmente por debajo de los niveles anteriores a la crisis financiera", aunque reconoce que el volumen está aumentando lentamente y es un aspecto heterogéneo en la zona euro, que hay que tener en cuenta.

"Si bien el análisis de la dinámica del crédito agregado es tranquilizador desde una perspectiva de estabilidad financiera, hay varios países de la zona del euro donde el crecimiento anual del crédito hipotecario de los hogares ya está por encima del 7% y se está acelerando". A partir de este nivel en el BCE empiezan a saltar las alarmas. Y son un buen puñado de países que se encuentran en esta situación: países bálticos, Malta, Luxemburgo o Eslovaquia. Pero también mercados más importantes como en Bélgica. Y se acerca peligrosamente al 7% Alemania.

Otro de los indicadores que deberían dar tranquilidad es el nivel de endeudamiento de los hogares. La crisis de 2008 desencadenó en Europa medidas fiscales restrictivas, políticas de austeridad, encaminadas a corregir el sobre endeudamiento. El volumen de crédito de las familias europeas sufrió un proceso acelerado de despalancamiento encabezadas por países periféricos. En Grecia e Irlanda, las tasas anuales de crédito para vivienda siguen cayendo. En Portugal y España, crecen de manera moderada.

"Las vulnerabilidades de las finanzas de los hogares parecen ser más bajas que en el periodo anterior a la crisis financiera, los niveles de deuda de los hogares y la carga de intereses señalan actualmente un riesgo similar al de 2005 y un riesgo menor en promedio que en 2007", explican en el documento. Y destaca que por países ninguno enciende las alarmas, "lo que es tranquilizador desde una perspectiva de estabilidad financiera".

Sin embargo, los expertos reconocen que esta calma se puede dar rápidamente la vuelta si se produce un cambio en los tipos de interés. Esta foto fija de solvencia de los hogares se desarrolla en un escenario de tipos bajos. Esto es especialmente relevante para los hogares con préstamos a tipos variables o para hogares que necesitarán refinanciar préstamos al vencimiento.

Esta potencial debilidad se ve reflejada en la calidad de los préstamos hipotecarios. En este aspecto los indicadores ya superan los niveles previos a la crisis de 2008. Si hay un desplome de los precios de la vivienda afecta directamente al riesgo crediticio que asume el sector bancario en las hipotecas. Por un lado, el volumen relativo de préstamos que supera el 90% de la financiación del precio de compra supera con creces a los niveles de 2007. El riesgo prudente para un banco es asumir el 80% de la valoración de la vivienda. Según los cálculos del BCE aproximadamente el 50% de hipotecas supera este nivel. En caso de impago de hipoteca, la vivienda actúa como garantía. El banco puede recuperar parte del préstamo a través del valor del inmueble. Si hay caída en los precios, el préstamo se hace más arriesgado para el banco.

En la valoración del riesgo de los bancos también se tiene la capacidad de liquidez del prestatario. El BCE utiliza el indicador de que el préstamo hipotecario no debe superar en seis veces los ingresos anuales de una familia. Actualmente, se encuentra aproximadamente en el mismo nivel que en 2007. Las dos últimas variables actúan contra el balance de los propios bancos. A mayor riesgo crediticio, mayor nivel de provisiones para afrontar posibles impagos. Y a mayor nivel de provisiones, menor recurso de capital de la entidad para destinarlos a préstamos.

El boom y la caída abrupta de la vivienda está inevitablemente asociada a profundas recesiones y crisis financieras, destacan los economistas del BCE. Los expertos explican que la fase de expansión de precios de la vivienda al alza se retroalimenta con un incremento del volumen del crédito. En una elevada probabilidad, el resultado posterior será una corrección posterior de los precios sobrevalorados, con implicaciones negativas para la economía y el sistema bancario. El desplome de precios deja a los hogares con un elevado endeudamiento, ligado a activos en caída libre, que convierten a los préstamos hipotecarios en créditos tóxicos para la banca.

Fuente: El Economista 17/11/2021

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