El envejecimiento de la población impactará en el precio de la vivienda, pero no de la forma que se esperaba

Martes, 12 Enero, 2021
El aumento de la esperanza de vida y las mejoras sanitarias rompen las previsiones. La vivienda se ha convertido en un activo de inversión para muchos mayores. Los mayores viven muchos más años en sus propios hogares tras jubilarse.

Durante años, los economistas han realizado modelos econométricos buscando descifrar cuál sería el impacto del envejecimiento de la población en el precio de los activos, tanto financieros como reales. Varios de los trabajos publicados más importantes preveían que el cambio demográfico presionaría a la baja el precio de estos activos, entre ellos la vivienda. La vasta generación del baby boom comenzaría a vender parte de sus activos para disfrutar de una jubilación plena, para mantener unos niveles de consumo similares a los que disfrutaron durante su etapa laboral. Una generación tan grande buscando vender parte de sus activos a otra generación más joven y reducida desembocaría, a la fuerza, en una caída del precio de estos activos (oferta/demanda). Pues parece que no va a ser tan sencillo.

La economía es una ciencia social, que depende del comportamiento y las decisiones de las personas. Esta dependencia de lo humano hace que los modelos econométricos puedan arrojar un resultado muy diferente al que luego se observa en la realidad. Cuando los prestigiosos economistas Gregory Mankiw y David N. Weil vaticinaron en los 90 que se produciría un desplome del precio de la la vivienda a medida que la generación del baby boom (nacidos entre los 50 y 70) se fuese jubilando, los patrones de comportamiento, inversión, la esperanza de vida etc. de los agentes eran diferentes. Ahora, no está nada claro que el precio de la vivienda vaya a registrar fuertes caídas en el corto y medio plazo a causa del invierno demográfico (lo que no quiere decir que no pueda caer por otros eventos como una gran crisis).

Hasta la fecha, pese a que una parte de esta vasta generación está cerca de jubilarse o ha empezado a hacerlo, el precio de la vivienda no parece haberse inmutado. Jieun Lee y Hosung Jung, economistas del Banco Internacional de Pagos (BiS por sus siglas en inglés) han realizado un estudio pormenorizado del impacto del envejecimiento en el precio de la vivienda en 95 distritos de Corea del Sur con diferentes estructuras demográficas y sentencian que el envejecimiento apoya la demanda de vivienda, por ahora.

Presión al alza sobre la vivienda

Estos investigadores revelan que ciertos cambios en la sociedad están impidiendo que se cumplan las previsiones de pasados estudios que pronosticaban un desplome del precio de los inmuebles bajo las teorías del ciclo de vida o la del colapso de los activos. Hasta la fecha, el envejecimiento de la población parece estar presionando al alza el precio de la vivienda.

Esas teorías "solo son válidas cuando las personas mayores liquidan su patrimonio en el momento de su jubilación para suavizar su consumo futuro. Pero a medida que la esperanza de vida se alarga y la salud a esas edades mejora, es posible que los mayores opten por no vender activos en el momento de su jubilación", sostienen estos economistas.

"Incluso si tienen problemas con su estado de salud, tienden a vender antes activos financieros (acciones, depósitos, bonos...) en lugar de activos reales (vivienda) para cubrir el gasto médico. Por tanto, es probable que la venta de una casa sea el último recurso a la que acudan los mayores", señalan Jieun Lee y Hosung Jung en el trabajo publicado por el BiS.

Es más, estos expertos creen que incluso estaría ocurriendo lo contrario: "Los jubilados podrían estar invirtiendo sus pensiones en la compra de vivienda u otros activos para recibir una renta regular por el alquiler, en lugar de depender de sus hijos, lo que hace que aumente la demanda de vivienda y los precios de la misma. En consecuencia, es un desafío hacer conjeturas sobre la relación entre el envejecimiento de la población y los precios de la vivienda".

Los comportamientos cambian

Charles Goodhart y Manoj Pradham, también investigadores del BiS, explican en su libro 'La gran reversión demográfica' que "mudarse de casa es muy estresante; algunos indicadores lo sitúan casi a la par del estrés que se sufre con el divorcio. Así, los ancianos, que generalmente han pagado sus hipotecas, no tienen necesidad de mudarse hasta que no puedan valerse por sí mismos. Por lo tanto, la frecuencia de los movimientos de vivienda disminuye con la edad. Dado que los ancianos viven en unas casas que poco a poco se han ido quedando grandes para ellos, es probable que aumente la proporción de espacio de vivienda sobre población". De este modo, la inversión en vivienda no caerá tanto como se creía, lo que mantendrá a raya los precios.

Además, hace décadas era frecuente que las personas más mayores terminasen sus últimos días en casa de sus hijos. También, el poder adquisitivo de las pensiones era muy inferior al actual en los países desarrollados. En ese entorno tenía cierto sentido que esos jubilados se deshicieran de todos sus activos para pasar el resto de su vida con ciertas garantías. Sin embargo, hoy la situación es muy diferente.

La vida ha cambiado mucho en poco tiempo. Frente a lo que ocurría en los 70, los 80 y parte de los 90, la generación del baby boom está llegando a la edad de jubilación con salud y una pensión decente, lo que les permite, generalmente, ser independientes y vivir de forma autónoma. De este modo, estos hogares de pensionistas mantienen sus viviendas (ya sea la principal para vivir en ella y las secundarias para obtener una renta que complemente su pensión o pasar unas vacaciones en la playa) e incluso podrían invertir aún más en ladrillo durante esos años, dado el entorno de bajos tipos de interés que hace que la liquidez o los bonos sean menos atractivos.

A esta demanda se le une la de los cohortes de población más joven que buscan independizarse y formar una familia. La demanda (respecto a la oferta) de vivienda se encuentra así en un punto estructuralmente elevado por las preferencias y necesidades de varias generaciones. A ello se une el uso de la vivienda como inversión en un entorno de tipos cero o negativos, está hundiendo la rentabilidad por dividendos y el interés que paga la deuda. Los depósitos y otros activos conservadores ofrecen al ahorrador un 0% en el mejor de los casos (las comisiones se comen el resto). La vivienda es de los pocos activos que ofrece un rentabilidad positiva notable (comprar para alquilar) y que aún puede tener recorrido al alza.

"Como resultado, concluimos que los adultos mayores contribuyen continuamente al aumento de la demanda de vivienda al acumular, en lugar de liquidar, su riqueza debido a una mayor esperanza de vida, y que esto ayuda a incrementar los precios de la vivienda. Es decir, esta evidencia contrasta con la hipótesis del ciclo de vida que aseguraba que las personas mayores vendían sus casas inmediatamente al jubilarse para suavizar su consumo futuro", concluye el informe del BiS.

Además, las estadísticas extraídas por estos expertos muestran que 1) el índice de propiedad de vivienda y el número de propietarios de viviendas mayores de 60 o 70 años aumentó durante el período entre 2010 y 2018; 2) Su patrimonio neto tiende a mostrar una tendencia creciente similar a la de las personas de entre 40 y 49 años.

"En resumen, nuestra evidencia empírica proporciona respuestas a algunas preguntas sin resolver. La hipótesis del ciclo de vida o la del colapso de los activos han planteado preocupaciones importantes que aseguraban que el envejecimiento afectaría negativamente a los precios de la vivienda. Sin embargo, es poco probable que esto ocurra a corto plazo en Corea del Sur, porque nuestro análisis muestra una relación positiva entre las personas mayores y los precios de la vivienda. Esta asociación se mantendrá durante un tiempo ya que nuestra muestra incluye a los baby boomers que han comenzado a jubilarse", sentencia el trabajo.

No obstante, en un futuro más lejano, cuando esa gran generación no sea capaz de valerse por sí misma, sí podría verse un desenlace similar al previsto por Mankiw y Weil. Los mayores tendrán que vender parte de sus activos para costearse la ayuda necesaria para pasar sus últimos días (residencias, cuidadores, atención médica....) y el precio de los mismos podría resentirse.

Fuente: El Economista 12/01/21

Suscríbete a nuestra newsletter